1. 부동산중개계약
① 부동산중개란 중개대상물(토지, 건물, 입목, 공장재단, 광업재단)에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차 그밖의 권리의 득실․변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
② 부동산중개업이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 따라서 부동산중개의 3요소는 중개업자, 중개대상물, 중개의뢰인이 된다.
2. 중개의뢰계약의 유형
⑴ 일반중개의뢰계약(open listing, 보통중개계약)
① 의뢰인이 불특정 다수의 중개업자에게 경쟁적인 중개를 의뢰하는 계약 형태로서 우리나라에서 일반적인 형태이다.
② 일반중개의뢰계약은 의뢰인과 중개업자 쌍방에게 다같이 불리하다.
⑵ 독점중개의뢰계약(exclusive right to sell listing, 전속전임중개계약)
① 한 중개업자에게만 대상 부동산의 매도를 위임하는 형태의 중개의뢰계약이다.
② 독점 중개의뢰 계약은 소유자를 포함하여 누가 계약을 성립시켰는가를 묻지 않고 한번 의뢰받은 중개업자가 보수를 받는다(중개업자에게 유리).
③ 부동산중개의 능률화를 위하여 가장 이상적인 제도이나 이의 채용에 있어서는 가입된 전회원의 중개기술, 지식, 신뢰성 등이 높아야 한다.
⑶ 전속중개의뢰계약(exclusive agency listing)
① 한 중개업자에게만 대상 부동산의 매도를 위임하는 형태의 중개의뢰계약이다.
② 그러나 전속 중개의뢰계약의 경우 의뢰인이 직접 계약을 성립시킨 경우에는 보수를 받지 못한다(소유자에게 유리).
⑷ 공동중개의뢰계약(multiplelisting)
① 변형된 독점중개의뢰 계약의 일종으로 부동산 단체, 부동산거래센터, 기타 2인 이상의 업자가 공동으로 활동하는 중개업무를 허용하는 것이다.
② 의뢰받은 그룹의 어느 중개사나 판매할 수 있으며, 수수료는 의뢰받은 중개업자와 판매한 중개업자가 나눈다.
⑸ 순가중개의뢰계약(net listing)
① 매도․매수 가격을 사전에 의뢰인이 중개업자에게 제시하고 이를 초과한 금액으로 물건이 거래된 경우는 초과액 전액을 수수료로 중개업자가 취득하는 제도이다.
② 선진국에서는 법 규정으로 금지하고 있는 나라가 많지만 현행 공인중개사법에서는 순가중개의뢰계약을 체결하는 것을 금지하고 있지는 않으나, 법정 중개수수료를 초과하여 받는 것은 금지하고 있다.
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