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작성일 : 09-11-27 16:21
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공동소유 부동산을 계약할 때 위임장 필요
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글쓴이 :
관리자
 조회 : 4,016
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부동산을 공유하고 있는 경우 공유자들이 대표자를 선정해 놓은 경우에는 그 대표자와 계약을 체결하면 되지만, 대부분의 경우 법적 대표성을 확보한 대표자가 없는 경우가 많습니다. 따라서 공유자중 어느 한사람 말만 믿고 계약하는 경우에는 계약자 간에 또는 부동산에 난처한 문제가 발생하면 공유자 대부분은 책임을 타인에게 미루거나 발뺌을 하는 사례가 허다합니다. 그러므로 정확한 확인절차를 거쳐 계약하는 것이 좋습니다.
1. 공유자 전원의 위임장을 받아야 합니다.
계약하려고 나오는 대표자(수임자)를 제외한 8인의 공유자 전원이 대표자(계약자)를 수임자로 하는
부동산임대위임장에 서명날인(인감)하고 인감증명서를 첨부해서 제출받아 그
부동산임대위임장을 임대차계약서에 간인을 날인해 첨부해 두어야합니다. 임대인 및 중개업소 보관용 계약서에는 복사본을 첨부하면 됩니다. 위임장에는 임대차계약부터 만기일에 임차인이 그 주택에서 떠날 때까지의 제반 처리에 관한 업무일체를 수임자에게 위임한다는 내용이어야 합니다.
민법에는 공유부동산인 경우 공유자동의 정족수가 규정되어 있지만 전원에게 위임장을 받아 두는 것이 좋습니다. 왜냐하면 공유자 중에서 단 한명이라도 위임장에 누락된 경우 그 한명이 계약 및 사용에 관해 이의를 제기하거나 엉뚱한 딴지를 거는 경우에는 이 모든 처리의 절차가 민사적 절차로 행해지기 때문입니다. 보다 안전한 계약과 주거를 위해서 민법에 규정된 공유자의 동의정족수는 고려하지 않고 완벽하게 처리하는 것이 바람직 합니다.
2. 등기부등본을 열람해 권리분석을 해야 합니다.
건물 및 토지의 등기부등본을 발급받아 담보물권(근저당), 전세권, 가등기, 가압류, 가처분 등이 있는지를 확인하고 그 주택에 거주하는 타 임차인(세입자) 보증금 총액도 중개업소를 통해 파악한 후 만에 하나라도 경매처분이 될 경우에 주택임대차보호법에 규정된 "최우선변제"와 물권 및 임차권의 순위에 따라 변제될 때 임차인의 보증금은 확보할 수 있는 것인지를 중개업자와 함께 분석해서 결정하시기 바랍니다.
3. 확정일자를 받아 우선변제권을 확보해야 합니다.
위와 같은 절차에 따라 임대차계약을 체결한 경우에는 이사하기 전에 주택거주지의 동사무소에서 계약서에 "확정일자"를 받고 주민등록 전입신고를 한후 정해진 이사일에 이사를 완료하면 됩니다. 확정일자-주민등록전입신고-이사를 완료한 날의 자정(익일 영시)이 되면 "주택임대차보호법"에 따라 계약상대방은 물론 제3자에게도 재산권을 주장할 수 있는 대항력을 갖게 됨은 물론
우선변제권이 확보되어 사실상의 임차권으로서 물권적 지위를 확보하게 됩니다.
4. 이사 후에 우선변제권의 순위 후진을 경계해야 합니다.
임대차계약 체결후 이사한 다음에 어떠한 경우에도 임대인의 요구에 따라 주민등록을 단 하루라도 전출했다 다시 전입하면 안됩니다. 임대인이 대출을 받기위해 임차인에게 이러한 요식절차를 요구하는 경우가 간혹 있으니 명심하시기 바랍니다. 만약 인정에 못이겨 주민등록을 전출했다 재전입하는 경우에는 물권적(우선변제권) 순위가 가장 후순위로 밀려 버립니다. 물론 물권이나 가압류 등이 없고 보증금확보에 별영향을 미치지 않을 정도의 금액을 대출받기 위함이라면 협의해서 처리해야 겠지만, 임차인이 물권적 순위상 매우 불리해지는 상황이라면 절대로 응해서는 아니됩니다.
[이 게시물은 관리자님에 의해 2010-03-03 20:23:55 계약서작성요령에서 이동 됨]
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