내년부터 부동산 실거래가 신고 의무화가 시행되면, 이중계약서 작성 등 편법신고 문제가 해소되고 실거래가에 의한 정상 과세가 이뤄져 세부담 형평성이 제고될 전망이다.
개인간 거래시 취 · 등록세 각각 0.5% 인하
또 개인간 거래시 취·등록세가 각각 0.5%포인트씩 인하되는 등 전체 거래세가 종전보다 1%포인트 줄어들어 서민 세부담이 줄어들고 주택거래 위축 문제도 발생하지 않을 것으로 기대된다.
내년부터 도입되는 실거래가 신고 의무화 및 거래세 인하와 관련한 궁금증을 문답으로 정리했다.
- 실거래가 신고제를 도입하는 이유는.
▲ 실거래가 신고제도는 부동산 거래시 이중계약서 작성을 제도적으로 차단해 부동산거래를 선진화하고 실거래가에 의한 정상 과세가 이뤄질 수 있도록 과세 인프라를 구축하기 위해서다.
- 실거래가 신고제 시행시기 및 절차는.
▲ 내년 1월부터 시행된다. 부동산 매매시 거래 당사자 또는 중개업자는 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해야 한다. 단 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고해야 한다.
시장·군수·구청장은 신고내용을 확인후 신고필증을 교부하며 신고필증은 부동산등기 특별조치법에 의한 검인을 받으면 된다.
신고의무 위반시 취득세 3배이하 과태료 부과
- 신고의무 위반시 어떻게 되나.
▲ 부동산 실거래가 신고를 하지 않았거나 신고지연, 허위신고했을 경우 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과된다. 또 중개업자가 거래가격을 허위기재하거나 이중계약서를 작성했을 때는 임의등록 취소 또는 6개월 자격정지된다.
- 실거래가 신고가 잘 될 것으로 보이나.
▲ 실거래가 검증시스템이 구축되기 때문에 신고가격의 적정성을 충분히 검증할 수 있다. 또 부동산 가격공시 및 각종 시세자료가 공표되고 있어 종전과 같이 가격을 턱없이 낮춰 신고하기가 곤란할 것이다.
등기단계에서도 등기원인 서류로 제출되는 검인계약서를 허위작성하게 되면 5년 이상의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금 등 형사처벌을 받게 된다. 게다가 취득시 양도가액을 낮게 신고하면 팔 때 많은 양도세를 물게 되기 때문에 매수자가 이중계약서 작성 자체를 거부할 것이다.
- 등기부에 실거래가를 기재하는 이유는.
▲ 등기부에 실거래가를 기재토록하는 것은 실거래가 신고제도의 실효성을 제도적으로 뒷받침하기 위한 것으로, 미국·영국·프랑스·싱가포르 등 대부분의 나라가 시행하고 있는 제도이다.
- 보유세 강화로 서민의 재산세 부담이 크게 증가하는 것 아닌가.
▲ 보유세 강화는 주로 고가주택이나 다주택 보유자에게 적용되기 때문에 서민들의 세부담은 크게 늘지 않는다.
재산세의 경우 과표적용율을 현재의 50%에서 매년 5%포인트씩 점진적으로 인상하는 내용이 포함돼 있으나, 주택분 재산세는 서민의 부담완화를 위해 과표적용율을 2년동안 동결해 2006년, 2007년은 50%를 그대로 적용하고 2008년부터 매년 5%포인씩 인상하도록 해 서민부담은 증가하지 않도록 했다.
개인간 주택거래 세율인하 세수 오히려 2000억원 감소
- 실가과세로 부동산 거래세 세수가 급증하지 않나.
▲ 개인간 주택거래에 대한 세율인하로 부동산 거래세수는 오히려 1000억~2000억원 감소할 전망이다. 실가과세로 세수는 5000억~6000억원이 늘어나지만, 거래세율 1%포인트 인하로 7000억원 정도가 줄어들기 때문이다.
- 거래세 인하폭이 너무 작은 것 아닌가.
▲ 거래세인 취득세와 등록세는 연간 약 12조원으로 지방세수의 36%를 차지하고 있어 0.5%포인트만 인하하더라도 1조5000억원의 지방 세수결함이 발생한다.
따라서 내년부터 실가과세에 따른 세수증가 범위안에서 인하하는 것이 불가피하며, 개인간 거래로 취득하는 주택은 세율인하로 세부담이 대폭 감소하게 된다.
향후 보유세가 크게 강화될 경우에는 이에 맞춰 거래세를 추가 인하할 계획이다.
- 실가과세로 거래세 부담은 얼마나 늘어나나.
▲ 취·등록세는 원칙적으로 실거래를 과표로 하도록 규정돼 있으며, 현재도 실가로 신고하는 대다수의 성실납세자(70% 추정)는 세부담이 증가하지 않는다.
실가보다 낮게 신고했던 개인간 거래도 세부담이 약 10~20%정도 늘어날 수 있으나 거래세를 1%포인트 인하하기 때문에 세부담이 오히려 줄어든다.
예를 들어 시가 4억원인 아파트(기준시가 3억2000만원)의 신고가액이 3억3000만원이라고 가정할 경우 현행 취등록세를 합한 거래세는 1155만원이지만, 내년에는 1000만원으로 155만원이 오히려 줄어든다. | 
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