중개업소 에서 부동산 계약을 체결하게 되면 여러가지 중요한 사항중의 하나가 잔금시까지 소요되는 기간이다.
부동산의 계약은 크게 매매와 교환, 그리고 전 ,월세의 임대차 계약이 대부분이다.
계약이란 쌍방의 합의에따라 달라지지만 중개업소에서 체결하는 각 계약사를 분석해보면 약 70%가 일정한 평균 기간을 두고 잔금일로 정해진다는 것이다.
따라서 아무생각없이 잔금일을 정하다보면 임차인들과 주택의 명도와 인도과정에서 맞지않는 이사날자와 잔금일로 인해 다툼과 마찰이 발생한다. 심지어는 어긋난 날자로인하여 급전을 대어 잔금을 융통하는가하면 이사날자를 도저히 못맞추어 이삿짐은 보관소에 맡기고 숙식은 여관이나, 식당에서 해결하는가하면 이삿짐 센터와도 싸움이 일고하게 된다.
따라서 그만큼 잔금과 날자, 기간이 중요하다는것은 분쟁이 생기고나서 뒤늦게 통감하게되지만 이미 해결하기란 쉽지않게 된다.
그래서 별 대수롭지않게 생각할수있는 계약체결시의 계약 기간에 대하여 알아본다.
1) 매매--체결일로 부터 잔금까지 보통 30일~50일이내가 대부분이다.
매매과정상 기존 임대차가 있고 이를 승계하는 경우는
거의 30일이내를 많이 유도한다.
이는 중개업소에서 가급적 매매당사자간의 대금 지불의 여건을 감안하기보다는
매월 한달의 중개업소 결산에 반영키위해 유도,제시하게 되는경우로 결정되는 예가많다.
이때 매매당사자간의 특수여건이 반영되면 그에 따라 조정하게된다.
그러나, 매매과정상 임대차 계약을 새로이 체결하게되고
그 과정에 소요되는 기간이 필요하게되면 50일정도로 여유를 두게되어 연장된다.
이는 임대차 계약을 체결하고 그 임대차의 잔금을 보태어 매매 잔금을 지불하는 경우이다.
그외에 토지나, 상가,빌딩같은 경우 매매나 ,
금액이 고액인경우는 2개월~6개월의 기간이 소요되기도 하며
매매과정상 인,허가조건이 부가되는경우는 6개월 이상 소요되기도 한다.
잔금일이 먼저 경정되면 중간 싯점에 보통 중도금을 지정하게 된다.
2)교환-- 교환의 경우는 역시 매매와 비슷한 기간이 소요되나
특별한 겨우를 제외하고는 일반적 매매의 소요기간보다는 길지않다.
3) 임대차--전세 : 전세의 경우 소요기간은 아파트가 30일~45일 정도이며
단독,빌라,연립,오피스텔의 경우는 전세보다 10일정도 짧은
20일~35일 정도면 대부분 계약체결이 성사된다.
월세 : 월세는 수요자들이 대부분 황급히 얻게 되는 경우가 많으므로
비어있는 주택들도 많게된다.
따라서 계약에 소요되는 기간역시 비교적 짧아서 1주일~30일 내외가 대부분이다.
*임대차는 보증금이 많이 오르거나, 구하기 어려운 시즌일경우 소요기간이 10일정도
더 길게 된다.
이는 수요자들의 불안심리에 따라 여유있게 기간을 정하면서 발생하는 현상이다.
상기와 같이 계약의 일정한 형태에 따라 , 일정하게 소요되는 기간을
중개업자들이 상호간 거래시 사용하는 용어가 있다.
가, < 정상 , 정상기간>
: 특정하게 정해진 날짜가 따로 없는경우 " 정상 " 이라함은 매매, 임대차를 통틀어
약 30일~45일정도를 말하며, 이 정도의 기간 여유만 주면 계약을 체결할수 있다는
소요 기간을 말한다.
평범하다는 사전적 의미가 부동산 계약시에는 일정 기간의 숫자 개념을 내포하는 것이된다.
중개업자간 물건을 서로 의뢰하거나 수배할경우 ' 정상으로" " 정상 보다 좀길게 "
" 정상보다 좀 짧게 "
등으로 사용하며 이로서 서로간에 구체적으로 필요한 날자를 이해하게 된다.
나, <하시>
: 하시란 사전적 의미는 말 그대로 " 아무 때나 " 라는 시간적, 기간적의미이다.
부동산 계약과 관련하여 중개업자간 요어로 사용 될경우는
날자나, 기간에 전혀 구애받음이 없이 수요자가 원하는 날자에 아무때나 맟춰서
계약을 체결해줄수 있는 상태를 말하는것으로서
사전적 시간,기간의 숫자 개념이 오히려 원하는 날자에 이의 없이 응할수 있는
일방적 동의의 의미를 내포하는 경우인것이다.
이는 공급자입장에서 이미 갈집이 정해져있고 비어있다던지,
합가로 인하여 아무때나 인도할수있는 여건이 되있다던지 할경우를 함축하고 있다.
다, <공가>
: 이는 상가 점포의 공실이란 뜻과 비슷하다.
즉, 공가 (비어있음) 로 인하여 공급자가 수요자를 급히 원하거나,
반대로 수요자가 다급한 사정으로 빠른시일안에 잔금과 주택의 인도를 받아 입주를
원하는경우이다.
기간으로보자면 비어있음으로서 오늘 계약하고 내일당이라도 잔금과 동시에 입주도
가능한 경우이다.
급히 나가기를 원하거나, 급히 얻기를 원하는 의뢰인이 있을경우
" 공가 "란 이에 부응하는 수요자와 공급자를 매치시키게되며,
30~40일이 소요되는 경우는 공가 물건은 계약의 체결 성사 확율이 오히려 낮게 된다.
이상에서 보듯이 부동산에 물건을 의뢰하는 고객들도 계약 체결 과정에 대한 기간의 분류에 대하여 이해를 하게 된다면 날자를 잘못이해하여 낭패를 당하는 위험은 면할수 있을것이라 본다.
감사합니다.
[이 게시물은 관리자님에 의해 2010-03-03 20:23:55 계약서작성요령에서 이동 됨]
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