집을 매매하면 해당 집의 임대차계약은 승계가 되는 것이므로
굳이 새롭게 계약서를 작성하실 필요는 없습니다.
만약 기존의 계약이 임대차 계약기간이 종료되었다면 묵시적인
게약연장이 이루어진 상태이므로 세입자는 언제든지
계약해지를 통보할 수 있고 계약해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면
계약해지의 효력이 발생합니다.
01. 계약의 기본상식 및 작성법
1) 계약의 정의
계약이란 2사람 이상의 당사자가 청약과 승낙이라는 과정을 거쳐, 의사를 표시하고, 그 합치로 성립되는 법률행위를 말한다.
> 계약서의 보존
계약서는 후일 필요한 내용을 확인하거나, 다툼이 발생할 경우를 대비하여 사실 증거가 되는 것으로 잘 보관해야 한다. 또한, 계약서는 계약을 진행하는 계약자 수만큼 있어야 하면, 각 계약서마다 계약당사자들의 도장(경우에 따라서는 사인을 해도 되나, 회사는 법인인감을 개인은 개인인감을 사용하는 것이 좋다.)으로 날인하고, 각자가 1부씩 보관을 한다.
> 공정증서
공증인이 작성하는 공정증서는 원본은 공증사무소에 보관이 되므로, 만일 등본이나 정본을 분실하는 경우에는 재 발행이 가능하다. 그리고, 공증인을 통하여 작성한 계약서는 공문서로서의 강력한 증거력을 가지고 있으며, 강제집행에 있어서의 채무명의로서 집행력을 갖는다. 공증을 받는데 비용은 많지 들지 않으며, 통상 계약자를 같이 비용을 내는 것이 좋다.
2) 계약의 취소가 가능한 경우
> 미성년자의 계약
미성년자가 부모 등의 법정대리인의 동의를 얻지 아니하고 체결한 계약은 취소할 수 있다.
> 사기. 강압에 의한 계약
당사자의 일방이 상대방으로부터 강압을 받거나, 속아서 체결한 계약은 취소할 수 있다.
> 서면에 의하지 않은 계약
서면에 의하지 아니한 증여계약, 부부간의 계약 등은 언제든지 취소할 수 있다.
> 착오로 인한 계약
체결한 계약내용의 중요부분에 대하여 착오가 있는 경우에는 취소할 수 있다. 다만, 그 착오가 착오를 일으킨 측의 중요한 과실로 인한 때에는 취소할 수 없다.
02. 계약서 내용 및 항목
1) 표제
표제란 계약의 내용에 한눈에 파악하기 위한 일종의 표지라고 할 수 있다. 따라서, 표제는
'계약서', '각서' 등으로 확실히 표현하는 것이 좋다. 예를 들면, '아파트 전세계약서', '금전소비대차계약서' 등으로 표기될 수 있다.
2) 계약당사자 기입법
계약당사자를 계약서에 기입할 때, 성명과 주민등록번호(기업은 사업자등록번호)면 족하나, 명확히 하기 위하여 주소를 기입해 두는 것도 좋다.
3) 계약내용의 필수 항목
계약의 목적, 이행사항, 계약이행기간, 계약 불이행시 처리방법 등 모든 경우에 대하여 자세하게 기술하는 것이 좋다. 계약서 내용에 계약당사자가 자주 언급되어야 하는 경우,
'갑', '을', '병' 등으로 표현하고, 계약서 시작과 마지막 부분에 '갑', '을', '병'의 계약 당사자를 정확히 정의해 주면 된다. 만약, 대리인의 의하여 계약이 행해지는 경우에는 본인을 표시한 다음에 대리인의 성명, 주소를 적고 성명 앞에 대리인이라고 기재한다.
4) 위조 방지를 위한 문구
'본 계약서 2통을 작성하여 각자가 서명날인 후 갑, 을이 각각 한통씩 보관한다.' 이 문구를 계약서 마무리 부분에 넣어 둠으로써, 계약서의 위조를 막을 수 있는 1차 기능을 할 수 있다.
5) 금액기재 원칙
대부분의 계약서의 경우, 요즈음 컴퓨터로 기초 작업하는 것이 가장 이상적이며, 특히, 금액의 기재는 숫자와 함께, 한자나 한글을 반드시 함께 사용하여 변조는 막는 것이 좋다.
6) 작성의 6하 원칙 및 단어 선택
모든 계약서는 6하 원칙에 따라 작성하여, 계약 당사자가 누구이며, 어떠한 내용의 권리의무가 어떻게 처분되고, 이행되는지를 정확하고 명료하게 작성하여야 한다. 따라서, 용어를 선택할 때, 애매한 단어는 피하는 것이 좋다. 또한, 제 3자가 봤을 때, 누구나 알아 볼 수 있도록 평이한 문자를 사용하는 것이 좋다.
* 참고로, 사용용지의 사이즈는 제한이 있는 것은 아니지만, 통상 입증자료를 사용하기 위해서는 현재 우리가 많이 쓰고 있는 A4 용지 크기가 일반화되어 있다.
7) 서명날인 및 확인
가능하면, 계약당사자의 이름과 주민등록번호 등의 정보는 자필로 기재 후, 일반도장보다는 인감도장을 사용하고, 인감증명서를 첨부해 놓는다.
03. 계약서 작성 시, 주의사항
1) 계약서 초안을 본인이 작성하지 않을 경우, 문구 하나하나를 꼼꼼히 체크한다.
2) 기존의 협의 내용과 일치 여부를 체크한다.
3) 핵심 문구에는 불필요한 수식을 붙이지 않고, 제 3자가 보아도 알기 싶게 작성한다.
4) 동일계약서에 사용되는 문구는 통일성 있게 사용한다.
5) 공란을 비우거나 공란에 함부로 날인을 하지 않는다.
서류를 작성할 때, 사소한 오기 등을 정정토록 하기 위하여 미리 공란에 당사자의 인장을 찍어 두는 일이 간혹 있다. 그러나, 경우에 따라서는 서류의 주요부분이 정정하는데 악용될 수 있으므로 절대로 공란에 비워두거나 날인하는 행위는 하여서는 안 된다.
6)정정 시, 반드시 정정인을 분명히 찍자
글자를 삭제하는 경우에는 삭제하는 문자를 알아볼 수 있도록 2줄을 그어서 지운 다음에 그 옆의 공란에 "몇자삭제", "몇자삽입"이라고 쓰고 그 서류에 사용한 계약당사자들의 도장을 찍는 것이 필요하다. 이러한 절차는 불편할 수 있으나, 미연에 분쟁을 막을 수 있는 필수 절차이다.
7) 용지가 2매 이상이면 반드시 간인을 찍는다.
간인은 2매 이상의 계약서에 대하여 두장을 합쳐서 간인을 찍어두면, 다른장이 임의로 변경되는 것을 막을 수 있다.
[이 게시물은 관리자님에 의해 2010-03-03 20:23:55 계약서작성요령에서 이동 됨]
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