상권분석 1단계 - 창업 상권분석 방법
창업시장에서 상권분석을 통해 얻고자 함은 대상지역에 대한 상권특성분석과 업종분포현황 등을 통하여 상권을 분류하고 특성별, 지역별 상권의 범위를 결정한 후 입지를 세분화하여 최종 사업예정지를 결정하게 됩니다.
대상 입지에 대한 특성분석 등을 통하여 업종별 매출의 추이와 매출현황을 알고 예비창업자의 선정된 아이템으로 점포개발을 했을대 예상매출을 유추할 수 있고 투자에 대한 정확한 손익분기점을 산출하여 합리적인 투자가 될 수 있도록 하는 것이며 경쟁업종과의 관계를 사전분석하고 입지의 적합성과 사업자본, 아이템에 따른 입지의 타당성 여부를 검토하기 위함입니다.
그럼 이와 같은 상권분석의 목적을 가지고 창업의 형태와 각자의 입장에 맞춰 예비창업자의 최종사업장확보 또는 프랜차이즈 직, 가맹점의 사업예정지 확보 및 출점여부의 결정을 다음과 같은 항목별 체크리스트에 의해 정보수집, 분석, 판단, 결론을 도출하게 됩니다.
- 부자공간 상권입지분석 행동목차 -
A, 조사개요 (목적 및 방법)
B. 상권현황 (1.광역 및 상권위치도, 2.상권의 범위, 3.각 권역별 진단, 4.지역적 현황, 5. 상권의 일반현황)
C. 입지선정
D. 입지현황 (1.입지주변현황, 2.유동인구 유입흐름, 3.입지세분화, 4.지정상권 점포매물현황, 5.최종사업예정지 결정, 6.경쟁점현황)
E. 상권입지분석 (1.권역별 상권현황, 2.지정상권 전체지적도, 3.업종분포도, 4.유동인구 분석, 5.입지분석, 6.수익성 분석)
F. 결론 (1.상권결론, 2.입지결론, 3.점포결론, 4.최종 출점결론)
- 조사방법 -
본인 입장에 따라 사업자본금, 선정아이템 종목, 거주지역에서 관리가능한 거리를 감안하여 해당 상권을 선정하고 상권진단에 앞서 상권의 범위를 파악하고 도시기본계획, 인구 및 주택통계, 소득과 소비수준 통계를 조사한 뒤 지정상권의 현장답사를 통한 상권의 범위를 파악 후 상권의 권역별 특성을 진단한 뒤 입지를 세분화하여 최종 상권의 입지내 점포매물을 뽑고 유동인구 조사, 업종분포도 등을 분석 후 투자금액에 따른 아이템의 입지의 최적합 여부를 결정하게 됩니다.
기본적으로 지성상권의 온라인 통계 및 자료수집에는 2~3일 정도 소요되며 오프라인 현장답사를 통한 상권입지분석에는 지정범위에 따라 상이하나 3~4일 정도 소요됩니다.
조사방법은 온라인, 오프라인 두가지 모두 병행하여야 하며 목차에 따라 기간은 짧게 7~10일 정도가 소요됩니다.
온라인의 상권분석 자료수집에 따른 정보자료는 부자공간에서 다운받으셔서 활용하시면 되고 오프라인은 현장답사에 의해 조사하시면 됩니다.
- 상권현황 -
상권분석의 기본현황으로는 도시기본계획, 도시개발계획을 관련 구청 및 관련사이트 등을 확인하여 점검하고 인구통계 집계 내역조사시 연령별, 성별 등을 기초하여 조사하고 주택통계로는 주거형태별 기준점으로 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트, 오피스텔 순으로 입주형태별은 자가, 전세, 월세 순으로 면적별 기준은 20평에서 50평 이상의 평형수를 기초하여 총가구수 집계내역조사를 합니다.
소득현황은 (사업소득, 근로소득, 재산소득, 이전소득, 기타소득) 가구당 평균 월소득 현황을 조사하고 소비현황은 생계지출(식료품비, 주거비, 수도광열비, 피복비, 가구가사 등), 일반지출로는 교육비, 교양오락, 보건의료, 교통통신, 기타소비의 가구당 평균 월 소비 현황을 조사하게 됩니다.
상권분석의 일반현황으로는 광역, 지역, 대상자순으로 조사하여 해당상권의 권역별 상권현황을 분할하여 조사하고 1, 2, 3차 상권의 권역별로 구분하여 조사하고 지역별 또는 지구별 전체 상권의 총 권역수와 현황을 조사하고 분석하게 됩니다.
현황을 조사분석 할때에는 지도에 표시된 것에 따라 상권의 전체면적이나 주민들의 교육, 경제, 생활방식, 주 유동층의 연령별, 성별, 직업별 일반현황을 파악하게 됩니다.
- 입지선정 -
상권 기본현황과 일반현황을 조사하고 상권의 범위와 권역을 구분하여 전체 상권의 범위내에 선정아이템의 타겟층과 투자금액 및 기준평수를 고려하여 적합한 상권 권역을 입지선정으로 지정하여 입지의 현황과 세부화에 따른 분석을 하게 됩니다.
- 입지현황 -
입지 주변환경으로는 입지조망권은 자연지형에 따라서 지형과 지세는 구조물에 따라서 상권의 권여분할 근거는 도로 등에 따라서 조사하게 됩니다.
또한 도로 및 교통환경으로는 역세권과 접근성을 조사하고 대중교통수단과의 연계성을 버스노선, 마을버스, 지하철역 순으로 조사합니다.
도로망과 도로폭, 도로 편의시설로는 지하도, 육교, 횡단보도 등을 조사하고 기타 특이사항을 확인 합니다.
또한 편의시설 및 위해환경시설을 확인하여 공공관련시설은 금융기관, 관공서, 종합병원 등을 기재 파악하고 편의시설로는 재래시장, 백화점, 쇼핑센터, 터미널 등을 조사파악하고 교육시설로는 초등학교, 중학교, 고등학교, 대학교 등을 위해시설로는 폐기물소각장, 오폐수처리장, 장례식장 등을 파악합니다.
입지상세현황으로는 점포기본현황을 조사하게 되는데 이때 입지 내 부동산업체 또는 개인 자영업주 등을 내방하여 점포의 기본조건 등을 파악합니다.
층수, 면적, 실평수, 전면넓이, 출입구 위치, 계단위치, 점포내 기둥유무를 파악하고 임대조건으로는 보증금, 권리금, 월세, 부가세, 관리비, 총합계 순으로 조사한 뒤 현 매물의 운영현황을 파악합니다.
현재업종은 외식, 판매, 서비스업 순으로 파악 뒤 상세업종으로는 현 매물의 아이템을 확인하고 영업기간과 영업시간, 일 평균매출 현황, 종업원 수를 파악합니다.
상가건물 또한 여러유형으로 오피스텔, 주상복합, 일반 상가건물, 단독건물, 상가주택건물 등 건물내의 임대현황 및 부대시설을 파악합니다.
몇 개층의 건물로 층별로 유치되어 있고 운영중인 아이템과 시설내역을 확인합니다.
해당 점포의 경쟁점 현황을 파악하여 동일업종 순과 유사업종 순으로 조사하고, 입지현황에 따른 대상지와의 거리, 입지수준, 시설현황, 점포현황, 운영현황 등을 파악하여 출점 시 운영여부의 경쟁력 강화와 경합의 심화도를 체크합니다.
점포입지환경으로는 입지의 교통환경, 생활환경에 대한 조사를 통해 유동층 등이 어디로 유입되어지고 점포의 일반적 환경과 조건 등을 체크합니다.
- 상권 입지분석 -
현장조사에 따른 상권 내 업종분포현황을 파악하여 업종별 점포수와 층별 점포수를 확인하고 업종분포도에 따른 그래프화 하여 선정아이템과의 적합성을 파악합니다.
입지경쟁력으로는 투자조건은 보증금, 월세, 권리금 등의 합계액을 층수 및 면적대비 점포형태에 따른 점포모양, 전면넓이, 내부층고, 출입구 등을 파악하고 편의시설로는 주차장 유무, 승기강 유무, 화장실 등을 체크합니다.
건물내 업종현황 또한 필수사항으로 파악하여야 하며 선정업종과의 호환성과 내부 유입력을 파악하는 기점이 어떤 업종구성별로 입점되어 운영되고 있는 건물인지의 여부도 꼭 조사할 사항입니다.
유동인구 현황으로는 성별 유동인구 현황, 요일별 유동인구 현황, 직업별 유동인구 현황, 연령별 유동인구 현황을 구분하여 조사하는게 원칙입니다.
이는 선정아이템과의 적합여부를 판단하는 제일 중요한 기준이 되며 수요와 공급간의 원칙에 따라 입지내에 대상층이 어느정도 유입되어 내점으로 이어져 수익성이 발생될지 판단하는 잣대가 됩니다.
이를 위해서는 남성과 여성, 월요일 ~ 일요일에 따른 평일과 주말, 젊은층과 노인층 등의 연령별에 따른 직업별 체크가 되어져야 합니다.
이때 공통사항은 오전, 주간, 야간, 심야 등을 구분하여 시간대별로 체크하여야 합니다.
입지가치 분석으로는 해당 상권의 특수성을 읽어내는 기본적인 조사가 어떤 목적물을 두고 있는지의 파악이 중요합니다.
주요건물 현황과 내점되 있는 입주사명 및 상주인구를 파악하면 해당 상권의 어떤 주요 목적건물에 의해 상주인구가 발생되고 유동인구가 발생되어져 그들이 원하는 해당 소비아이템 등이 조성되어져 상권내의 업종이 들어서 분포가 되어지게 됩니다.
이를 위해 해당상권의 주 목적물이 무엇인지에 따라 병원, 대학, 극장, 금융기관, 공기관, 쇼핑몰, 아파트, 주택 등 주거중심인지 상업중심이지의 구분이 되어지게 됩니다.
- 종합결론 -
창업시장에서 상권분석의 목적은 앞서 말씀드린 바와 같이 해당 입장에 따른 목적의 결론 도출을 해야 합니다.
결론은 상권, 입지, 점포, 출점결론으로 나뉘어 지는데 이때 객관적으로 결론을 도출하기 위해서는 상권의 현황과 입집별 내용, 현재 상권의 모습과 향후 발전추이 예측을 통한 성장성 여부 확인이 필요하며, 상권과 입지의 장단점 및 상주인구, 소득수준에 따른 분석을 하고 업종의 분포에 따른 장단점 및 상권의 활성화, 조성도를 확인하게 됩니다.
현재 분포된 업종 또는 임대조건 등이 운영에 미치는 영향은 어떤지 안전성 여부를 검토하게 되며 상권의 성쇠에 따른 업종의 지속성 여부도 판단되어져야 합니다.
창업의 최종중요 요소인 투자금액 대비 소익분기 시점과 그에 따른 수익성이 파악되어져야 하는 것은 입지내의 해당 선정 점포의 조건과 투자금액, 아이템의 상관관계를 가지고 있기에 수익성을 판단한다면 출점여부의 도출이 가장 빠르리라 판단됩니다.
선택업종에 따른 전반적인 상권과 입지에 대한 평가를 통해 종합의견을 도출하여 출점여부를 결정하는 것이 상권분석 방법을 알고 행함으로써 얻을 수 있는 결과물이 아닌가 생각합니다.
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