상권분석 2단계 - 창업 점포개발 방법
개인창업자의 점포구입에 따른 중요성은 해당 점포에 내가 선택한 아이템의 적합성과 그에따른 수익성이 나올것인지의 사업타당성과 투자금액에 따른 손익분기를 바르게 알고 투자회수성이 가능한지의 여부와 점포의 권리관계에 따른 안전성 그리고 부동산의 투명한 중개비 등의 주요항목이 중요하게 대두됩니다.
또한 점포구입에 그치는 것이 아닌 점포구입에 따른 계약 후 인테리어와 인허가 등이 창업 오픈전까지 주요사항이기에 어떤 점포를 계약하느냐에 따라 필요치 않는 추가비용이 발생될 수도 있습니다.
그리고 프랜차이즈본사의 경우 직영점 또는 가맹점의 점포구입에 따른 중요성은 상권범위를 정해 가맹점 출점전략을 세우고, 가맹계약시 가맹점의 상권보장범위를 바르게 알고 정확한 상권분석을 통해 지역마케팅 및 출점허가에 따른 폐점율을 줄일 수 있으며 업종전환에 따른 가맹점 확대방안 또한 전략을 세울 수 있습니다.
이렇듯, 개인창업자와 프랜차이즈본사의 경우 상권분석을 통해 점포개발을 행하는 일은 창업에 있어 더없이 중요한 일입니다,
그럼 점포개발을 어떤 방법에 의해 우선순위를 두고 행하여야 하는지에 대해 알아보겠습니다.
- 지역상권선정 -
점포개발을 할때 가장먼저 선정한 아이템으로 지역상권을 선정 시 관리가 가능한 주거지역 근방에 있는 상권인가의 여부와 점포구입에만 쓸 수 있는 예산자금, 선택한 아이템의 실수요자 들이 어느상권에 많을것인지의 여부를 우선적으로 생각해야 합니다.
해당 아이템의 가격선, 컨셉, 운영시스템, 운영시간내 주판매시간대 등을 고려하여 전철역, 오피스, 대학교, 아파트주택 상권 등으로 공략층에 맞는 상권을 선정하셔야 됩니다.
- 상권입지 / 입점 점포유형 -
상권입지의 유형으로는 아파트단지 및 주택가 상권, 오피스 상권, 번화가 유흥상권 등으로 구분할 수 있는데 이때 각 상권별로의 특성이 나타납니다.
현재 조사 상권업종의 분포현황과 유동인구의 시간대와 연령층을 통해 선정 아이템의 수요를 짐작하여 아이템의 적합성과 가장 근사한 상권을 선정하시고 입점점포의 유형으로는 기존점포, 신축점포, 샾인샾 점포 등으로 구분됩니다.
기존점포로 입점예상을 하신다면 장점으로 경영실적으로 인한 안전성과 확실성을 알 수 있으며, 기존 고객층을 흡수 할 수 있고 동일업종에 한해 제반시설 등을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.
이번에는 단점으로 무리한 권리금(바닥, 시설, 영업, 기타 등)의 요구로 인해 초기창업시의 리스크를 안고 갈수 있는 문제가 있으며, 건물의 노후화 및 제반증설 추가부담에 따른 별도비용이 발생되게 됩니다.
신축점포의 장점으로는 일반적 신규 분양점포의 경우 무권리금이고 신축으로 인한 외/내부의 편리성에 따른 주차장확보 및 엘리베이터 등이 잘되있고 점포운영에 따른 활성화시 추후 권리금을 인정받아 추가 수익을 올릴 수 있습니다.
단점으로는 불확실한 영업에 따른 심리적 부담과 상가건물의 진행상태에 따라 미분양, 부도, 하자, 공실점포속출 등 입지내에 상권의 조성여부가 확실치 않아 그에 따른 영업적 문제가 대두될 수 있습니다.
샾인샾 점포의 장점으로는 임대료 절감에 따른 무권리금에 저렴한 보증금과 인테리어비용의 절감 등의 자금활용성이 뛰어나며 서브점포를 통한 시너지효과로 인해 초기사업이 안정적으로 확보되는 기간이 줄어들 수 있습니다.
다만 선정아이템과 서브저포의 궁합성이 중요하며 미용실내에 네일아트샾 이나 찜질방내에 피부관리실 등 아이템가의 호환성이 이루어지는 것이 관건입니다.
상권의 선정은 무엇보다 누구에게 팔 것인지의 명확한 타겟층을 선정하여 그에 맞는 상권을 결정하였다면 입점 점포의 유형은 예산을 어떻게 활용하느냐에 따라 기존점포의 권리금의 비용가지고 신축점포의 넓은 평수의 보증금으로 대체할 수도 있으며 초기사업의 리스크를 감안하여 샾인샾 형태의 사업진행도 고려할 수 있습니다.
이는 전적으로 창업자 사업방향성과 사업자금과 아이템을 우선시 고려하여 결정될 사항입니다.
- 상권 권역분류 -
지정한 상권을 현장 답사하여 상권의 범위를 파악하고 교통, 도로, 자연상황물, 해당상권 목적 시설물 등으로 대부분 권역이 블록별로 구분되어져 있습니다.
상권의 범위를 파악하시고 나면 블록별 권역을 구분하여 넓은 상권에서 디테일하게 나에게 맞는 입지를 선별하는 작업이 동반되어져야 합니다.
각 권역별로 구분을 하면 좀도 세밀하게 권역내에서도 다시 각 동선별로 나누어 파악하시는 것이 조사하시기에 집중화 할 수 있습니다.
- 주변환경 / 입지조건 -
주변환경으로는 상권의 주변이미지와 교통상황의 전철역, 버스노선, 연계상권과의 교통상황 등을 파악하고 시설상황으로는 해당 상권내에 어떤 시설물들이 있는지와 자연상황, 문화역사, 인구통계, 법적규제 등을 확인하시면 됩니다.
입지조건확인으로는 해당 상권의 잠재력, 접근가능성, 중간저지성, 누적적흡인력, 양립성, 경쟁회피성 등을 확인하게 됩니다.
- 점포개발 / 매체활용 -
점포개발을 행할때 일반창업자의 경우는 조직력과 시스템이없기에 매체를 활용하시는게 현실적으로 조사기간과 비용을 줄일 수 있습니다. 다만, 앞서 설명드린 상권선정, 입지선정, 점포유형선정, 상권의 범위와 권역을 조사해 두시면 매체를 활용하시는데 좀 더 효율적으로 집중화해서 기간을 단축하고 원하는 조건을 현실적으로 반영하여 제시하는데 도움이 될 것이며 또한 본인이 알아야 매체를 활용하여 얻는 정보를 판단하고 최종 선택을 하실 수 있으며 그에 따른 결과책임 또한 활용업체가 지는것이 아닌 본인이 감수해야 할 성공과 실패의 의무와 권리사항이 될 것입니다.
그럼 점포개발을 행할 때 해당상권의 점포매물의 정보를 얻기위해서는 크게 두가지로 구분할 수 있습니다.
부동산 중개업소를 활용하는 것인데 이는 온라인과 오프라인으로 구분됩니다.
온라인으로는 부동산프랜차이즈 포털사이트인 부동산 114, 스피드뱅크, 부동산뱅크 등의 사이트와 검색창에 점포를 치시면 스폰서, 파워, 플러스, 사이트 등 광고등록을 진행하고 있는 점포 컨설팅업체에서 운영중인 사이트로 구분할 수 있습니다.
차이점과 장단점은 부동산프랜차이즈 포털사이트는 지역내 가맹점 부동산중개업소에서 지역매물을 중개인이 직접올리는 매물이며 각 중개업소별로 해당 사업장 위치에 들어오는 임차인들이 접수한 점포매물 위주로 나와있으며 점포컨설팅업체에서 운영하고 있는 사이트 등은 컨설팅업체에서 근무 중인 해당 컨설턴트 등이 직접 상권에서 운영중인 임차인 등을 대상으로 방문하여 매물을 접수받아 올리는 직접 매물 형태입니다.
차이점은 접수되는 매물과 접수하게 만드는 매물과의 차이가 발생됩니다. 이는 팔려고 내놓은 점포와 운영중인 점포를 팔라고 제시하여 매물접수하는 것이기에 매물의 질과 양의 차이가 발생되게 됩니다.
이때 지역중개업소와는 상이하게 컨설팅업체는 전문팀별로 운영되기에 외식, 판매, 서비스 등 해당 아이템별로 매물을 광범위하게 서울, 수도권내에 다각적으로 확보하여 올리게 되며 이에 창업자의 입장에서는 온라인매체를 활용하는 방법은 부동산 프랜차이즈 포털 사이트의 경우 지역상권의 직접중개를 담당하고 있는 중개업소와의 통화 후 대략적 권리금과 월세의 시세를 파악하실 수 있으며 사전약속을 통해 지역 중개업소를 내방하여 조건 제시된 내용을 기점으로 본인이 원하는 점포만을 순서대로 동행답사하여 확인하실 수 있는 시간적 효율과 또한 지역내 중개업소이기에 가능한 해당 상권의 업종의 변천사와 건물 임대인의 성향까지도 세밀하게 안내받을 수 있습니다.
점포컨설팅업체의 자체사이트는 권리금위주의 매물이 많고 해당 지정상권을 정하지 못하신 창업자께서는 연계된 상권까지 보다 다양하게 제시된 조건을 기점으로 매물을 확인하실 수 있습니다.
이때 담당컨설턴트가 사전에 매물을 확인하여 동행 답사하기여 브리핑을 해주며 지역중개업소의 해당 지정상권만 볼 수 있는것에 비해 많은 것을 볼 수 있다는 장점이 있습니다.
오프라인 또한 온라인과 상동으로 지역 중개업소를 활용하느냐 점포컨설팅업체를 활용하느냐의 장단점이 있는데 저예산에 점포투자비용이 5첨이하이면 권리금이 포함된 핵심상권에서 배제되는 경우가 많아 이에 해당된는 창업자들께서는 직접 발품을 팔아 지역중개업소를 활용하시는 것이 좀더 현실적이며 점포투자비용 내에 양도양수 창업 또는 권리금 비중이 높은 핵심상권을 생각하신다면 점포컨설팅 업체를 활용하시는게 좀더 선택의 폭을 넓게 두고 선정하실 수 있는 계기가 될 것입니다.
중개수수료의 비용은 지역중개업소의 경우 법정 중개수수료율표를 기준으로 하여 해당 거래가애게 0.9%이내에 협의하여 진행하시면 되고 점포 컨설팅업체의 경우 법정수수료로 진행하지 않는 것이 보통 업계의 관례로 별도의 컨설팅 비용을 요구하게 됩니다.
무조건 많은 비용을 요구하는 업체는 문제점이 있으며 본인이 제시조건을 기준으로 얼마나 적합한 점포를 물색하여 개발 후 답사를 통해 매물을 확보하느냐와 권리금의 협상을 통해 보다 나은 조건으로 물건의 금액을 제시하고 계약까지 이루어 지는 합리적인 비용을 도출하여 지불하는 것이 올바른 방법입니다.
대략 법정수수료 보다는 1.5배 ~ 2배 정도 비용이 더 지불되는 것이 통상적 관례입니다.
업체별로 상이하나 점포를 구하는 신규임차인의 경우 수수료는 생각보다 높지않게 책정되는 경우가 많아 활용시 조사기간과 정보면에서 메리트를 느끼실 수 있으며 이는 매도인 즉 임차인의 입장과는 또 상이하게 돕니다. 기존임차인의 경우는 권리금의 회수문제로 좀더 많은 비용을 주는 것이 일반적입니다.
본인의 입장에 맞춰 활용하고 매체는 매체일뿐 결정적 확인사항과 계약선택의 결정은 본인의 의사를 꼭 신중히 결정하시고 어는 업체를 활용하시던 항상 전속적인 유대관계를 맺을 수 있는 확실한 담당업체와 담당자를 결정하시면 도움이 되실 것입니다.
- 점포임대조건 시세파악 -
상권의 범위와 권역을 구분하여 입지를 세분화 하여 해당 사업장을 어디 정도에 두어야 할지 예상하시고 그에 따른 매체사를 활용하여 정보를 취합하고 결정전 단계에 이르셨다면 이제 본인이 선택한 상권내 총 창업비용중 점포투자비용으로 어느정도의 예산을 지출하셔야 할지 파악이 되셨을 것입니다.
이때 현실적인 문제로 도출되는 것이 항상 자본입니다.
A권역, B권역, C권역 등 구분된 입지의 마음에 드는 곳이라면 예산이 부족하게 되는 경우가 많습니다.
이때 무리하게 권리금을 다 주고 인수한다거나 자금대출을 이용하시기 전에 꼭 본인아이템의 사업장으로서 해당 권역에서 내 자본으로 구할 수 있는 대략적 입지와 점포상황을 인지하고 본인 자본으로 B권역 정도의 점포를 구입할 수 있는데 A권역에 눈독을 들인다면 사업초기의 계획과 많이 변형되게 됩니다.
물론 좋은 점포에 좋은 환경이 수익성과 연결된다는 것은 당연지사지만 무조건 무리하지도 무조건 포기하지도 마시고 A-정도의 점포를 본인 자본으로 구입할 수 있다면 성공적이지 않을까 합니다.
동일 환경내에 약간의 입지적 조건이 떨어지거나 점포의 규모가 작아지더라도 초심으로 돌아가 수요자가 내방할 수 있는 조건인지 여부와 아이템의 운영가능한 규모라면 욕심은 버리고 현실적인 오픈기점일과 오픈 후 운영에 따른 사업타당성에 기준하여 결정하시길 바랍니다.
그럼 이와 같이 매체사를 활용하여 점포임대조건을 파악하고 권리금, 월세, 보증금 등의 기준시세를 알게 되었다면 지정상권을 변경해야 할지 지정상권을 더 조사해야 할지의 판단을 내리시면 됩니다.
- 권리금의 분류 -
권리금의 이론적 분류에 대한 기본적인 상식으로 4가지를 구분하여 설명 드리겠습니다.
지역권리 : 바닥권리라고 부르는 예가 많습니다.
상권내 특정환경으로 인해 발생한 권리금으로 상권의 특성과 크기에 따라 형성되는 고무줄 금액입니다.
대안으로는 동일 층별, 동일 면적별, 동일 상권별,권리금시세를 비교분석하여 접점을 찾아 결정하시기 바랍니다.
1년의 영업일수를 기준으로 본인이 제시한 권리금을 주고도 손익분기점을 마치고 순이익으로 돌아설 수 있는 기간인 파악해 보시면 됩니다.
시설권리 : 창업하고자 하는 아이템의 기존 점포를 인수할 때 고려되는 사항으로 일반적으로 동일업종의 유사아이템의 경우만 시설의 활용성을 감안하여 시설권리금을 인정할 수 있습니다.
당시 소요되는 평균 시설비를 연수로 감가하여 책정하며 감가상각 기준연도 3년에서 4년, 감가상각 1년에 20% ~30% 감가를 합니다.
대안으로는 해당 업종의 최초 영업개시일을 확인하시고 이는 사업자등록증, 영업허가증을 확인하시면 되며 기존 업종과 입점하고자 하는 아이템의 동일성 여부를 기준으로 활용가능한 품목별 리스트를 작성하여 체크 후 현재 시세를 파악해 보시면 됩니다.
영업권리 : 영업수익이 높은 점포의 경우 적게는 6개월에서 많게는 2년까지의 기간에 발생할 수 있는 순수익의 합계 금액을 포기한 영업기간에 대한 보상으로 주고 받는 것을 뜻합니다.
대안으로는 기존장부 및 포스를 확인하여 평균매출 및 수익을 확인합니다.
이때 주의사항으로는 급조된 장부나 포스데이터 조작을 할 수 있어 상권의 특성을 파악하여 현금비중을 확인 후 카드매출에 따른 카드사 전표매입증을 요구하게 되며 카드 7 : 현금 3 정도로 비중을 두게 됩니다.
기타권리 : 신규취급 시 허가제로 인한 허가권 등에 대한 권리입니다.
대부분 허가와 관련한 권리와 총판 등 독점권 등을 포함합니다.
전매권은 불법이나 매출을 고려하여 협의 후 인수하여야 할 사항이며, 예를 들어 담배권 같은 경우가 지역 거리내에 허가를 내주어 이런사항에 포함됩니다.
이렇듯 일반적으로 권리금이라 표현되는 것 중에도 4가지로 구분되어 표현할 수 있으며 현장에서 점포계약시에는 권리금이라 하지만 조건을 따져 바닥, 시설, 영업 등의 권리에 어느것에 비중이 있는지 파악하여 협상하여야 할 것입니다.
- 상권입지 체크사항 -
점포개발 시 사전에 상권의 범위를 파악하고 권역을 구분 시 해당 상권의 특성을 파악하기 위하여 자료를 수집하고 체크하여 분석해야 할 것들에 대해 체크리스트 조사항목에 대해 말씀드리겠습니다.
크게 7가지로 구분되며 상권분석 시간에도 말씀드렸지만 이번시간에는 7가지 체크리스트를 구분하여 설명드리겠습니다.
(세부항목까지는 부자공간 창업팍도사를 이용하시면 관련 세부 PPT자료에 나와있습니다.)
* 상권 체크리스트 : 상권설정, 고객유입요소, 점포시세, 교통상황, 상주인구수 및 세대수, 상권접근성, 경쟁업소 선정 및 분석, 상권지도 작성 등
* 입지 체크리스트 : 지형적 조건 지리적 조건, 도로교통망, 상권내소비자, 편의시설 및 부대시설 등
* 점포현황 체크리스트 : 지역, 주소, 상호, 업종, 운영여부, 층수, 실평수, 보증금, 권리금, 월세, 부가세, 관리비, 전면, 시설현황, 일매출, 월매출, 마진율, 종업원수, 월순수익, 전기수도가스료, 영업시간, 간판, 테이블, 운영경과년수, 허가사항, 임대료 인상여부, 건물하자, 실운영자, 사업자 등
* 점포입지 체크리스트 : 점포가치분석에 따른 주변시세대비 임대가와 권리금, 점포의 규모 및 전용면적율, 점포 모양과 점포 점면 넓이, 건물의 건축연대, 엘리베이터 등 편의시설, 출입구 동선 크기, 천정고, 냉난방 유무, 건물규모와 업종배치순 등
* 유동인구 체크리스트 : 유동인구 조사시는 현지조사를 기준으로 요일별, 평일주말, 시간대 순으로 성별, 직업별을 구분하여 보행자 조사, 보행자 패턴조사, 소비자 소비성향 조사, 차량 통행량 조사, 아이템 입점여부에 따른 설문조사 까지 병행하면 좋음.
* 출점허가조건 체크리스트 : 해당아이템의 조사항목을 설정하여 공략타겟층과 목적물들의 기준을 가지고 표시하여 체크하는 형태를 뜻하며 선정아이템의 가장 이상적인 입지조건과 공략층과의 부합조건을 가려내기에 행하는 체크리스트임.
- 인허가 / 인테리어 -
업종마다 입점이 불가능한 상권, 불가능한 점포가 있습니다.
점포를 결정하기 전 업종별로 각종 제한사항에 관한 내용을 사전 확인하셔야 하며 그에 따른 인허가조건에 관한 업종별 인허가 관련 내역은 부자공간 자료실에 올려놓았습니다. 직접 알아보시는 방법은 임대인에게 문의 또는 관련 구청에 확인하시면 되며 서비스 교육업의 경우는 교육청에 문의하시면 됩니다.
또한 인테리어 사항은 어떤 점포를 결정하느냐에 따라 내부 증설여부에 따른 정화조, 전기 등의 증설용량과 그에 따른 비용의 부담여부를 확인하시고 지하나 상위층의 경우는 소방법도 확인하셔야 할 내용입니다.
- 점포수익률 분석 -
점포 계약 전 가장 중요한 사항은 수익성 입니다.
예상 전체 매출액에서 판매원가를 제외한 영업수익 중 인건비, 임대료, 제세공과비, 소모품비 등을 포함시키면 영업수익에서 지출액을 감하여 점주 수순익이 도출됩니다.
선정하시고 계신 아이템을 기준으로 예상수익성을 도출하시어 사업타당성을 판단하시기 바랍니다.
그럼 지금까지 알아본 점포개발 방법론을 가지고 창업자의 입장에 맞춰 본인의 선정기준점을 가지고 선정, 조사, 분석, 활용, 도출, 계약을 하게 된다면 아이템과 점포입지의 적합성을 가지고 성공창업으로 이어지리라 생각되며 이렇듯 창업자의 입장에서 구입에 따른 점포개발을 설명했다면, 항상 시작이 있으면 끝이 있듯이 운영 후 어떤 상황에 의해 매매를 결심하게 되었다면 구입자의 입장이 아닌 매매자의 입자에 맞춰 어떤 방법을 가지고 조금이라도 손해를 덜보고 빠르게 매매할 수 있는지에 관해 알아보고 그에 따른 매도인의 주의사항에 관해 다음시간 설명드리겠습니다.
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