상권분석 4단계 - 창업 상가점포 부동산계약 방법편
최종 매물을 최적합 점포로 선정하셨다면 이제 부동산 계약을 하셔야 합니다.
부동산 계약에는 상가점포계약이기에 두가지로 나뉘어 집니다.
이는 권리가 있는 점포와 권리가 없는 점포로 구분되는데 한번 계약을 하느냐 두 번계약을 하느냐로 생각하시면 이해하기 쉽습니다.
권리가 있는 점포는 기존임차인(현재운영중인점주)와 신규임차인(예비창업자)와의 권리계약서를 작성하고 난뒤 건물주 또는 분양주 와의 임대차계약을 진행하게 됩니다.
계약,중도,잔금 과 영수증 발행 및 계약서 교부는 상동하며 계약건에 따라 특약사항의 내용만 별도의 기재내용으로 내 권리를 표시하고 의무사항을 기재하시면됩니다.
그럼 이번 내용에는 전체적인 부동산계약시 어떤 확인사항이 필요하고 어떤 서류를 점검하며, 신규임차인의 입장에 맞춰 어떤 주의사항을 숙지하여야 할지에 초점을 두고 설명하겠습니다.
계약준비 및 확인
부동산계약시 당일 준비 및 확인사항으로는 매도인은 임대차계약서, 신분증, 도장 등을 일반적인 점포계약시에는 준비하게 되며 이때 프랜차이즈가맹점일 경우에는 가맹계약서, 허가증, 사업자등록증을 함께 준비합니다.
매수인은 신분증, 도장, 계약금을 준비하시면 되고 이때 권리금에 따른 계약금과 임대차계약시 필요한 계약금을 구분하여 준비하시면 됩니다.
이때 매도인의 경우 건물을 여러개 소유하여 임대사업을 하시는 분들의 경우는 임대인 즉 건물주가 자리에 참석치 않는경우도 많습니다.
이때 대리인(관리부장)등이 참석시에는 위임장과 인감증명서류를 확인하시면 대리인의 요건에 맞춰 계약당시 대리인으로 계약을 진행할수 있습니다.
건물주와의 통화를 요구하고 부동산 중개인의 자리에 확인을 해두시면 심리적으로 더 확실한 방법이 될수 있습니다.
공인중개사는 5대공부사항이라 하여 준비서류를 매도, 매수인에게 확인시켜줘야할 의무가 있는데요.
이는 토지대장, 건축물대장, 토지등기부등본, 건물등기부등본, 토지계획확인서를 계약당일 발행일 날짜로 확인서류를 보여줘야 하며, 중개대상물 확인설명서, 임대차계약서를 준비해 작성하면 됩니다.
이때 일반적으로는 건물, 토지등기부등본과 건축물대장만 발급받아 서류확인을 하는게 통상적이며, 매수인의 경우는 임대차계약서1부와 중개대상물확인설명서1부, 계약금영수증, 부동산업체 공제가입증서1부를 받으시면 됩니다.
계약시 필수서류점검사항
임대차계약서에서 매수인이 알아야할 기본사항으로는 계약서 상단에 소재지 기재시 등기부등본상의 주소지와 상동한지의 주소지를 확인하고 지목, 구조, 용도, 업종, 임대할부문 등을 기재하는 란 위에 면적을 꼭 신경쓰셔야 합니다.
이때 면적은 구두상의 점포소개 시 몇평이라는 실평수가 아닌 건축물대장에 표시된 임대면적 M2을 기재하게 됩니다.
야적장 또는 창고 서비스공간 이런 공간의 면적은 실제 소개시 부풀려진 면적평수가 실제 계약시 몇평인지의 여부를 정확히 파악하시고 관련 서류와 비교확인 하시면 됩니다.
그리고 임대기간란에 일반적으로 상가의 경우 1년계약 또는 2년계약이 통상적이며 대체적으로 2년이라는 임대기간으로 작성하게 되며 건물주의 방침에 따라 1~3년 사이로 작성하게 됩니다. 이때 매수인의 영업기간과 시설투자금액에 따른 별도의 생각이 있다면 기간 연장 또는 기간단축등을 협의하여 조율하시면 됩니다.
임대기간의 중요성은 간혹 초심의 마음대로 운영이 곤란할 때 점포매매로 연결시 부동산수수료 문제를 누가 지불하느냐의 문제로 대두되는 경우가 있는데 임대차기간이 남아있는 상황에서 매수인이 매매를 요구시에는 매수인이 부동산수수료를 지불하여야 하며 매수인이 임대만료기간 3개월전에 임대인에게 재연장의 의사가 없음을 밝히고 임대기간 종료에 따른 매매시에는 임대인이 지불하는게 통상적입니다.
임대차 계약시 제일 중요한 특약사항의 기재란에는 권리계약시에는 시설물에 관한 부문 집기류에 관한 부문 등 구두로 약속한 부문까지 세세히 기재사항으로 남겨두시는게 분쟁시 근거를 제시할수 있으며 임대차계약시에는 제2조부터 제7조까지 기본 내용등이 기재되 있지만 별도의 건물주등의 경우 임차료미납 및 지연시 에 따른 별도의 강행내용건 또는 원상복구의 내용을 강도높게 강조하는 경우도 많습니다.
신규임차인 입장에서는 한명의 건물주의 하나의 상가건물의 경우 동일업종의 재입점여부의 불가사항을 요구할수도 있습니다.
임대차 계약서 하단에 권원의 확인사항란에는 임대인, 임차인란에 신규임차인의 경우 임대인의 주민등록증의 신분증과 관련서류의 동일인지의 여부를 확인하시고 최종 도장을 찍으시면 됩니다.
계약시 앞서 말씀드린 기본서류 확인사항에서 주의점은 건축물대장서류에 불법건축물 또는 무허가 건물여부를 꼭 확인하시기 바랍니다.
이는 건물과 건물사이의 틈새공간에 무허가건축물을 시공하여 임대하는 경우 경험이 없는 신규임차인의 경우 간과하는 경우가 많은데 무허가건물은 영업허가가 나지 않으며 또한 운영기간동안 과태료 벌금이 부과 됩니다.
등기부등본은 건물, 토지로 구분되며 이때 서류의 표제부, 갑구, 을구의 기본서류내용을 확인하시기 위해서는 기본적인 등기부등본의 중요용어를 알아야 하나 공인중개사가 설명을 해준다는 가제하에 이번시간에는 생략하고 기본 신규임차인의 확인사항만 언급하겠습니다.
등기부의 표제부란에는 목적물의 표시를 소재지의 주소를 확인하시고 갑구란에는 소유권에 관련된 내용이 나와있습니다. 임대차 계약자인 매도인의 소유자와 동인인물인지 확인하시면 됩니다.
그리고 을구사항란에는 소유권이외의 권리사항으로 가등기, 예고등기, 가압류, 가처분, 압류, 경매 등에 관한 동기 및 설정된 금융사의 금액채권이 표시되어져 있습니다.
이때 자주하시는 질문이 융자금액 또는 설정금액이 잡혀져 있어 계약하기에 겁이난다는 신규임차인의 경우가 있는데 이는 관련 건물이 시세금액이 약30억인데 융자금액이 1-2억선이면 크게 지장이 없습니다. 다만 시세금액에 가깝게 과도한 융자금액이라던지 또는 여러건의 설정관련내역이 있다면 신중해야 합니다.
물론 정말 마음에 드는 사업장이고 건물주도 좋아보인다는 안심하에 들어가는데는 문제가 없겠지만 운영중 경매관련으로 소송이 집행되거나 또는 점포매매에 따른 내가 나가고자 할때 또 다른 신규임차인등이 꺼려하는 물건으로 각인되어 매매가 안된다면 월세는 계속 지불되어지고 또는 보증금을 까먹게 되는 경우가 종종 있습니다.
그리고 한가지 더 간혹 이런경우가 있어 선의의 피해자를 예방하는 차원에서 하나의 사례를 더 설명드리겠습니다.
오늘날짜로 잔금까지 치루고 공사후 오픈까지 했는데 불과 1-2개월 만에 건물주가 바뀌어 새로운 건물주가 기존의 건물주와의 임대차조건등을 승계하는것은 기본이나 건물주가 단단히 계획하에 재연장을 기피하거나 임대료인상등을 무리하게 요구하거나 하는 사례가 종종 발생됩니다. 상가거래상 상가임대차보호법이 있습니다.
관련 법률 및 내용의 해설을 달아 설명한 상가상세임대차보호법 자료는 부자공간에서 다운받으셔서 참조하시면 내 권리사항을 바르게 알고 활용하실수 있습니다.
다시 본론으로 돌아가 관련서류 검토시 건물,토지등기부등본서류 점검시 건물과 토지의 소유자가 동일인 인지 확인하시기 바랍니다.
이 또한 건물과 토지의 명의자가 다른경우도 종종 있습니다.
일반통상적 상가점포 계약상 건축물대장,건물,토지등기부등본정도만 확인하는데 토지이용계획확인서는 확인내용 옆란에 제한적인 구역에 해당되는지의 여부를 확인하시면 됩니다.
기타사항점검내용
영업허가사항에서 영업허가증 양도,양수가능 여부를 확인하시고 건물임차인,영업허가자,사업자등록증의 동일여부를 확인하시기 바랍니다.
영업정지 및 허가 취소여부도 확인사항입니다.
프랜차이즈 계약사항인 경우는 가맹점이 매매물건으로 계약시 기존 운영자와의 권리계약서 별도의 프랜차이즈 본사의 양도, 양수 에 따른 기타 가맹, 교육, 물품,리뉴얼 등의 비용지출의 의무여부의 사항과 본사 승인여부를 꼭 확인하셔야 합니다.
이때 통상적으로는 본사의 까다로운 양도,양수기준조건을 가지고 있는 대형브랜드의 경우를제외한다면 양수인이 양도인간의 권리계약상의 조건과 별도로 본사에 교육비를 지불하는 경우가 대다수 이며 초기 가맹비의 경우는 면제를 해주는 경우가 많고 보증금의 경우는 지불하게 됩니다.
리뉴얼관련은 정기적 몇 년에 한번씩 이라는 기준점을 가지고 있는 본사의 경우만 인수후 기간이 초래하면 리뉴얼을 해야 하며 이는 본사,기존운영 양도인 과의 사전점검이 필수며 권리계약후 본사를 내방하시는게 좋습니다.
기타 이전사항점검 사항으로는 전화명의 변경 가능여부, 전기명의변경, 도시가스명의변경등을 확인하시면 됩니다.
중도금 진행시 주의사항
계약후 잔금까지의 기간이 짦지 않고 1달후 정도로 기간이 길게 잡혀져 있으면 임대인은 계약당시 중도금을 요구하게 됩니다. 중도금 또한 영수증을 발행받아 수령하고 중도금 지급전 다시 한번 해당 건물의 토지,건물의 등기부등본서류를 점검하여 명의자가 같은지 또는 관련을구사항란이 초기 계약 당시와 같은지 확인하시기 바랍니다.
사람 일이란게 믿으면 좋겠지만 간혹 계약일 자와 중도금 일자 사이에 어떤 변경사항이 생긴것을 모르고 지나쳐 피해를 입는 경우도 있습니다.
서류 점검 과 영수증 수령을 해두시면 되고 통장입금시는 통장에 입출금거래내역이 찍히니 시간관계상 모일수 없다면 잔금시 영수증을 받으시면 됩니다.
잔금진행시 주의사항
임대차 잔금을 건물주에게 지급하고 기존 매도인과의 전기,전화,임대료,물품대금등의 공과금내역등을 인수 받게된 날짜까지 지불한 영수증을 확인하시면 후에 인수후 기존 운영자가 공과금 미수금을 매수인이 지불하는 경우가 발생치 않습니다.
정확하게 지불된 내역을 확인하시고 공과금 이외의 상가 건물 관리비,정화조비,청소비등도 상가 관리자에게 확인하시기 바랍니다.
그럼 잔금을 지불하고 열쇠를 받고 모든 권리를 인수한 것으로 마치게 됩니다.
부동산 계약은 물론 공인중개사 참석하에 진행하지만 기본적인 흐름과 준비사항 및 주의사항을 숙지하고 내 권리사항을 알고 바르게 활용하는것이 좋으며 매사 확인, 또 확인하는것이 제일 안전하게 진행할수 있는 방법입니다.
점포구입에 따른 계약이냐 점포매매에 따른 계약이냐에 따라 입장이 바뀌고 해야할 의무와 권리사항이 틀리지만 입장의 차이를 생각하시고 상대방과의 합리적인 조율로 원만하게 계약하는 것은 공인중개사의 몫이 아닌 당사자들이 몫임을 알아두시기 바랍니다
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